1주택자라면 누구나 양도소득세 비과세 혜택을 기대합니다. 하지만 단순히 ‘한 채만 가지고 있다’는 이유만으로 세금에서 완전히 자유롭지는 않습니다. 특히 보유 중일 때와 매도할 때는 놓치기 쉬운 절세 포인트들이 많기 때문에, 꼼꼼한 전략이 필요합니다. 본 글에서는 실제로 많은 분들이 간과하는 핵심 사항들을 보유 단계와 양도 단계로 나누어 자세히 설명드립니다.
보유 단계: 단순 보유만으론 절세되지 않습니다
세대 전입 여부와 2년 실거주 요건은 필수입니다
많은 분들이 주택을 1채만 갖고 있다고 해서 자동으로 양도세가 면제되는 줄 압니다. 하지만 2021년 이후 고가주택을 취득한 경우, 2년 실거주 요건을 반드시 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.
여기서 ‘실거주’란 단순한 전입신고가 아니라 세대원이 실제로 거주한 이력이 명확해야 하며, 필요 시 국세청 조사로 확인받을 수도 있습니다.
따라서 이사 일정이나 세대분리 여부를 미리 검토해야 나중에 억울한 과세를 피할 수 있습니다.
부부 공동명의의 장단점, 단순히 세금만 보지 마세요
공동명의는 세금 분산 효과가 있지만, 1세대 1주택 비과세 요건 계산이 복잡해질 수 있습니다.
예를 들어, 배우자가 다른 주택을 소유하고 있거나, 양쪽의 거주기간·보유기간이 다를 경우, 오히려 불이익이 생길 수 있습니다.
또한 양도 시점에 적용되는 세율 계산에도 영향을 미치므로, 공동명의 여부는 사전에 세무전문가와 시뮬레이션을 해보는 것이 안전합니다.
양도 단계: 매도 전에 꼼꼼히 따져야 세금이 줄어듭니다
매도 시기 조정은 가장 강력한 절세 수단입니다
1주택 양도세는 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제가 적용됩니다.
예를 들어 10년 이상 보유하고 거주한 경우 최대 80%까지 공제가 가능하므로, 매도 시기를 1~2년만 늦춰도 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
특히 실거주 2년을 아직 채우지 못한 경우, 조급하게 매도하면 비과세 혜택 자체를 못 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
리모델링·증축 비용, 필요경비로 빠짐없이 챙기세요
양도세 계산 시 중요한 항목 중 하나가 ‘필요경비’입니다.
집을 팔 때 발생한 수익에서 단순히 매입가만 빼는 것이 아니라, 취득세, 리모델링 비용, 중개수수료 등 증빙 가능한 비용은 모두 포함할 수 있습니다.
문제는 많은 분들이 이 자료를 따로 모으지 않아 공제를 못 받는 경우가 많다는 점입니다. 리모델링 공사 내역서, 세금계산서, 이체내역 등을 평소에 모아두는 습관이 중요합니다.
결론
1주택자라고 해도 양도세에서 완전히 자유롭지 않습니다. 보유 시점에는 실거주 요건과 세대 전입을 철저히 준비하고, 양도 시점에는 매도 시기와 공제 항목을 꼼꼼히 점검해야 실질적인 절세가 가능합니다.
특히 2020년 이후 세법이 자주 개정되었기 때문에, 과거 경험에만 의존하지 말고 반드시 최신 세법 기준으로 점검하시기 바랍니다.
정확한 절세 전략을 세우기 위해서는 세무사 상담을 통한 시뮬레이션도 적극적으로 활용해보시기 바랍니다.
미리 준비하면 억대 세금도 아낄 수 있습니다.
