부동산을 매입하거나 보유하고 있는 경우, 예상하지 못한 세금 폭탄으로 당황하는 사례가 적지 않습니다.
특히 취득세와 보유세는 부동산을 처음 매입할 때부터 매년 반복적으로 부담되는 항목이기 때문에, 그 구조와 절세 방법을 사전에 명확히 이해해야 불필요한 지출을 줄일 수 있습니다.
이번 글에서는 실거주자와 투자자 모두가 알아야 할 취득세·보유세의 기본 개념과 절세 전략을 함께 안내드립니다.
부동산 세금의 기본 구분
취득세: 부동산을 살 때 1회 납부
부동산을 매입할 때 납부하는 일회성 세금으로, 거래금액 또는 시가표준액을 기준으로 과세됩니다.
세율은 주택 수, 주택 가격, 주택 유형에 따라 달라지며, 1주택자와 다주택자의 세금 차이가 큽니다.
보유세: 매년 부과되는 세금
부동산을 보유하는 동안 매년 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세로 나뉩니다.
재산세는 모든 부동산 보유자에게 적용되며, 종부세는 일정 기준 이상의 고가 부동산 소유자에게만 추가 과세됩니다.
취득세, 어떻게 결정되고 얼마나 내야 하나?
기본 세율은 1~3%지만, 주택 수에 따라 크게 차이
| 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 1주택자 (6억 이하) | 1.0% |
| 1주택자 (6~9억) | 1.0~3.0% 누진세율 |
| 2주택자 (조정지역) | 8.0% |
| 3주택 이상 (조정지역) | 12.0% |
※ 비규제지역은 상대적으로 낮은 세율이 적용됩니다.
※ 오피스텔, 상가는 주택 수 산정에서 제외됩니다.
취득세 절세 전략
- 신혼부부 생애최초 주택 구입 시, 일정 조건에 따라 1.1% → 0.1%로 감면
- 1세대 1주택 요건 유지가 핵심: 배우자 명의 분리 또는 순차적 매도 등
- 분양권 거래 시 전매 시점과 입주 시점에 따라 세율 달라질 수 있음 → 사전 상담 필요
보유세의 구조와 부담 기준
재산세: 공시가격 기준으로 매년 부과
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 사람에게 부과되며, 공시가격에 따라 누진세율이 적용됩니다.
| 공시가격 | 세율 |
|---|---|
| 6억 이하 | 0.1%~0.3% |
| 6억~12억 | 0.3%~0.5% |
| 12억 초과 | 0.5%~1.0% |
※ 1세대 1주택자의 경우 공시가격 9억 원까지는 감면 혜택이 적용됩니다.
종합부동산세(종부세): 고가 자산에 대한 추가 세금
종부세는 1주택자는 공시가격 12억 초과, 다주택자는 6억 초과분부터 과세됩니다.
과세 대상이 되면 종부세 외에도 세율이 재산세보다 급격히 높아지고, 보유 부담이 증가하게 됩니다.
보유세 절세 전략
공시가격 확인 및 이의신청
공시가격이 실제 시세보다 과도하게 높게 책정된 경우, 국토부에 이의신청을 통해 조정 요청이 가능합니다.
정당한 절차를 거쳐 공시가격을 낮추면 재산세와 종부세를 동시에 절감할 수 있습니다.
배우자·가족 명의 분산
다주택 보유 시, 고가 주택을 배우자나 자녀 명의로 분산하여 보유세 누진구간 회피가 가능합니다.
단, 증여세·취득세 등 사전 세금 시뮬레이션 필수입니다.
1주택자 요건 유지
보유세는 1주택자와 다주택자에 따라 차이가 크기 때문에, 일시적 2주택자는 1년 이내 기존 주택 매도 등의 요건을 충족해야 감면을 받을 수 있습니다.
실전 예시로 보는 세금 부담 차이
예시 1: 9억 원 아파트, 1주택자 vs 2주택자
- 1주택자: 취득세 약 1.8% → 약 1620만 원
- 2주택자(조정지역): 취득세 8% → 7200만 원
→ 같은 집을 사더라도 주택 수에 따라 5580만 원 세금 차이 발생
예시 2: 공시가 10억 원 아파트, 1주택자
- 재산세 약 160만 원, 종부세 면제
→ 공시가격이 12억을 넘지 않으면 1세대 1주택자에게는 종부세 부담 없음
결론
부동산을 보유하거나 거래할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 바로 세금 시뮬레이션입니다.
특히 취득세는 매입 시 큰 비용이 발생하며, 보유세는 매년 지속적인 현금 유출로 이어지기 때문에,
주택 수, 주택 가격, 지역, 보유 목적(실거주 vs 투자)에 따라 전략을 다르게 세워야 합니다.
불필요한 세금 폭탄을 피하기 위해서는 사전 정보 확인과 절세 전략 수립이 필수입니다.
